O crescimento imobiliário da Costa do Sol no Rio de Janeiro vive um grande paradoxo, analisa empresário

Por *José Carlos Alcântara

A Costa do Sol está vivendo um grande paradoxo.  Assiste por um lado, um grande “boom” imobiliário com surgimento dos loteamentos fechados que prometem um “paraíso” na qualidade de vida, enquanto a sua população flutuante e os novos moradores esbarram na dura realidade da falta da oferta dos serviços públicos, que não conseguem acompanhar o crescimento da grande oferta de novos imóveis.

Oferta de novos imóveis: Entre o luxo turístico e a demanda por casas populares

A dinâmica da oferta imobiliária nessa região é distinta entre os municípios da Costa do Sol, que vem se refletindo nitidamente no perfil econômico e geográfico dessas cidades.

Armação dos Búzios e Arraial do Cabo: Imóveis de alto padrão e uma crescente especulação imobiliária

Nessas cidades, há uma oferta imobiliária que é fortemente direcionada ao turismo de alta renda e aos investidores. Em Búzios, a construção dos condomínios de luxo nas áreas nobres da península e em bairros como a Rasa e em Manguinhos, dominam o mercado.

Nesses locais o metro quadrado é um dos mais caros da região e a oferta é maior para casas de veraneio ou de aluguel por temporada, anunciadas nas plataformas digitais.

Em Arraial do Cabo, há uma grande pressão imobiliária se intensificando nos últimos anos, com o aumento do turismo fazendo crescer também a oferta de pousadas e as residências secundárias.

Entretanto, em virtude de sua topografia acidentada e da atual legislação ambiental em respeito à área de proteção ambiental, isso tem gerado forte adensamento populacional em áreas centrais e na ocupação de encostas, em condições precárias.

Cabo Frio e Rio das Ostras: O crescimento da classe média de Cabo Frio, como principal centro urbano da região, vive um intenso processo de verticalização.

Bairros como o Braga e o Centro estão ganhando novos prédios residenciais de médio e alto padrão.

Recentemente, a região do Jardim Esperança e as áreas próximas à Praia do Forte, têm recebido empreendimentos, voltados tanto para os aposentados e trabalhadores remotos quanto para moradores locais, que querem sair de suas casas para morar em novos apartamentos.

Rio das Ostras, cresceu muito impulsionada pelos royalties do petróleo e transformou-se numa cidade-dormitório para trabalhadores.

A oferta dos imóveis é de loteamentos populares e condomínios horizontais, se estendendo pelos bairros como Âncora e Nova Cidade. Um crescimento que no entanto, se deu de forma tão acelerada, que uma boa parte de sua malha urbana avançou sem o devido suporte de adequada infraestrutura.

São Pedro da Aldeia: Um novo vetor de crescimento, que tem se firmado como alternativa mais acessível em relação às cidades vizinhas de Cabo Frio e Búzios.

A oferta imobiliária ali, é bem mais focada na primeira moradia. Os loteamentos populares e conjuntos habitacionais (como os do Programa Minha Casa Minha Vida) estão se multiplicando, atraindo famílias jovens que vão trabalhar no seu entorno, mas que não conseguem pagar os preços altos praticados em municípios litorâneos mais famosos.

– Esgotamento dos serviços públicos: Quando a cidade já não comporta mais os novos moradores

Há um grande aumento na oferta de novos imóveis, numa região marcada especialmente por sazonalidade turística, gerando o colapso cíclico de um aumento crônico de uma grande demanda por infraestrutura nessas cidades.

Raiz do problema: Quem paga a conta?

O cerne dessa questão está na defasagem entre o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) arrecadado e o custo da manutenção da cidade.

1. Imóveis ociosos: Uma parcela significativa dos imóveis vendidos na região, especialmente em Búzios e em Arraial do Cabo, são casas de veraneio. Eles pagam o IPTU, mas não conseguem gerar movimento econômico local durante a maior parte do ano. No entanto, quando os seus donos chegam num feriado, sobrecarregam a coleta de lixo, os sistemas de saúde e do trânsito local, que não foram dimensionados para o pico, mas sim para a média do ano.

2. Loteamentos X Infraestrutura: Em Rio das Ostras e São Pedro da Aldeia, a aprovação de novos loteamentos nas últimas décadas, nem sempre veio acompanhada da contrapartida exigida por lei para construção de escolas, postos de saúde e redes de esgoto robustas. O resultado, são os seus bairros-dormitório, onde os moradores dependem exclusivamente do transporte individual ou de seu transporte público sucateado, para ter acesso aos serviços básicos.

3. A crise hídrica: O crescimento desordenado vai ameaçando diretamente o principal ativo da região.

Em Arraial do Cabo, a falta de um sistema de esgoto eficiente compromete a balneabilidade das praias que são essenciais para o turismo.

Em Cabo Frio, a Lagoa de Araruama sofre com as décadas do despejo irregular, um problema que se agrava à medida que mais imóveis são ligados à rede pluvial (que deságua na lagoa) em vez de criar uma rede de tratamento.

Perspectivas

A Costa do Sol está agora numa encruzilhada. O seu mercado imobiliário segue bem aquecido, atraído pelo “mar” e a sua qualidade de vida.

Mas, sem um choque de gestão e de investimentos em infraestrutura, o colapso dos serviços públicos irá se tornar no principal fator de uma possível e preocupante desvalorização imobiliária.

A saída, exige uma visão de uma integração metropolitana da Costa do Sol. Não adianta Búzios resolver seus problemas de trânsito, sem conversar com Cabo Frio, ou Rio das Ostras tratar o seu esgoto sem pensar no impacto na bacia hidrográfica compartilhada.

O seu grande crescimento populacional é um fato e, a má oferta por serviços de qualidade à altura desse crescimento, é o maior desafio para que a região não comece a afugentar, justamente seus turistas e os moradores que um dia a escolheram como um refúgio.

* José Carlos Alcântara é consultor empresárial e morador de Búzios